香港商業地產市場迎來久違的重大利好消息。美資量化交易巨頭Jane Street近日落實簽下中環約22.3萬平方呎的寫字樓租約，成為過去十年來香港最大宗辦公室租賃交易；與此同時，瑞銀集團（UBS）亦確認將把香港總部遷往西九龍，涉及大面積甲級寫字樓空間。兩宗重磅交易接連落地，為經歷數年深度調整的本港商廈市場注入強心針，市場人士普遍認為這標誌着商業地產正步入結構性復甦階段。
Jane Street中環巨額租約震動市場
Jane Street是全球最大的量化交易公司之一，總部設於紐約，近年在亞太區積極擴張版圖。據市場消息，Jane Street此次在中環核心商業區簽下約22.3萬平方呎的長期租約，涉及多個樓層的整層承租，預計將容納其亞太區交易、技術及營運團隊的大規模擴充。以中環甲級寫字樓現時每平方呎約70至90港元的租金水平推算，此宗交易的年度租金支出可達約2億港元。
業界指出，這是自2015年以來香港錄得的最大單一辦公室租賃成交，打破了近年商廈市場交投淡靜的僵局。在此之前，中環寫字樓市場自2019年起持續受壓，社會事件、新冠疫情及隨後的經濟調整令租賃活動大幅萎縮。Jane Street此舉不僅反映其對香港作為亞太金融中心地位的信心，亦為中環商廈市場帶來顯著的實質需求。
UBS西遷重塑九龍商業格局
瑞銀集團確認將把香港總部從港島區遷至西九龍，標誌着又一家國際金融巨擘選擇在傳統中環商業區以外落戶。UBS的搬遷決定涉及數千名員工的辦公空間重新配置，預計將承租西九龍區內甲級商廈的大量樓面。此舉與近年摩根士丹利、瑞信（現已併入UBS）等機構將部分業務遷往九龍東及西九龍的趨勢一脈相承。
西九龍近年受惠於高鐵香港站的交通優勢及區內大型商業項目陸續落成，逐步發展為港島中環以外的另一個重要商業樞紐。UBS的進駐預計將進一步帶動區內商業生態發展，吸引更多金融及專業服務機構考慮在西九設立據點，同時為該區的餐飲、零售及服務業注入新的消費動力。業界估計，UBS的遷入將令西九龍甲級寫字樓的空置率下降約3至5個百分點。
中環空置率見頂回落的訊號
根據主要物業代理行的最新數據，中環甲級寫字樓空置率在2025年第四季度約為12.5%，雖仍高於疫情前2019年約5%的水平，但已較2024年初約15%的高位明顯回落。Jane Street的大額租約將直接消化中環核心區相當比例的可供出租樓面，業界預期若連同其他中型租賃成交，中環空置率有望在2026年底回落至10%以下。
值得注意的是，中環寫字樓的租金水平亦出現企穩跡象。經歷了2020年至2024年間累計約30%至35%的租金跌幅後，2025年下半年起部分優質物業的議租能力已有所改善。雖然租金尚未全面回升，但業主提供的免租期及租金優惠幅度已明顯收窄，反映市場供需關係正在逐步再平衡。多家代理行預測，中環甲級寫字樓租金將在2026年錄得5%至8%的溫和升幅，為2019年以來首次正增長。
金融業擴張驅動寫字樓需求
Jane Street與UBS的大手筆租賃行動，背後反映的是金融業——尤其是量化交易、對沖基金及財富管理領域——在香港持續擴張的大趨勢。過去兩年，隨着亞太區資本市場活動回暖以及香港在虛擬資產監管框架方面取得進展，多家國際金融機構陸續增加在港的人手配置和辦公空間需求。
據金融業人力資源顧問估計，2025年香港金融業從業員人數較2023年低位回升約8%，其中增長最快的領域包括量化交易、另類投資及家族辦公室。此外，內地金融機構持續南下設立辦事處，亦為本港甲級寫字樓市場提供了穩定的增量需求。這種多元化的需求來源，令商廈市場的復甦基礎較以往更為穩固。
與疫前水平比較：復甦路仍漫長
儘管市場氣氛明顯改善，但客觀而言，香港商廈市場距離全面恢復至疫前高峰仍有相當距離。2018至2019年間，中環甲級寫字樓每平方呎月租高達120至140港元，目前的70至90港元水平仍較高位低約三至四成。全港甲級寫字樓總空置面積約為1,200萬平方呎，較2019年約400萬平方呎的水平仍高出兩倍。
此外，遙距及混合工作模式的持續普及，令企業對人均辦公面積的需求較疫前有所下降。據顧問公司調查，香港企業目前的人均辦公面積平均約為100平方呎，較2019年的約120至130平方呎縮減約兩成。這意味着即使就業人數回升，寫字樓的絕對需求量未必能完全回到舊有水平，市場需要適應「新常態」下的需求結構。
2026年商廈市場展望
綜合主要物業代理行及投資銀行的預測，2026年香港商業地產市場有望延續溫和復甦態勢。在需求端，金融業持續擴張、內地企業南下設點、以及科技公司增加在港業務，將為寫字樓市場提供多元化的吸納動力。在供應端，未來兩年中環核心區的新增供應有限，有助收緊區內供需平衡。
不過，市場復甦的步伐仍面臨多項不確定因素。環球利率走向、中美經貿關係、以及地緣政治風險均可能影響跨國企業在港的營運規模和擴張意慾。此外，九龍東、西九龍及啟德等新興商業區持續有大量新供應落成，或會分流部分對價格敏感的租戶，令傳統核心區的復甦進度受到制約。
整體而言，Jane Street與UBS兩宗指標性租賃交易的落地，無疑是香港商廈市場走出谷底的重要里程碑。雖然全面復甦尚需時日，但市場信心正在逐步重建，大型機構以實際行動投下對香港未來發展的信任票，為商業地產市場開啟了新一輪週期的序幕。