反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報149.5點，連續第四周錄得升幅，距離150點整數關口僅一步之遙。踏入蛇年以來，CCL累計上升約8%，一舉扭轉自2023年起持續三年的樓價下行走勢，市場情緒明顯回暖，農曆新年前的新春檔期表現尤為亮眼。
四連升直逼150點心理關口
CCL自農曆新年前開始連續四周報升，由1月中旬的約143點一路攀升至最新的149.5點，四周內累計升幅接近4.5%。150點是市場高度關注的心理關口，上一次CCL處於此水平要追溯至2023年初。當時樓市正由高位回落，其後跌勢延續近三年，CCL一度跌穿130點水平，跌幅超過兩成。
業界普遍認為，若CCL能成功站穩150點上方，將向市場傳遞強烈的回穩信號，有助鞏固買家入市信心。中原地產研究部指出，新春檔期向來是樓市傳統旺季，今年農曆年前的成交氣氛顯著好於過去兩年，二手屋苑議價空間收窄至約3%至5%，部分熱門屋苑甚至出現反價成交個案。
蛇年升約8% 三年跌勢宣告終結
回顧過去三年，香港樓市經歷了回歸以來最漫長的一輪調整。受加息周期、經濟復甦步伐緩慢以及移民潮帶來的拋售壓力影響，CCL自2023年初的約160點水平持續滑落，至2025年中一度低見約132點，累計跌幅逾17%。不少業主被迫蝕讓離場，二手市場成交量長期低迷。
然而，自2025年下半年起，多項利好因素逐步匯聚：美國聯儲局開啟減息周期令香港銀行相應下調按揭利率、政府全面撤銷樓市「辣招」釋放購買力、以及本港經濟基本面持續改善，均為樓市注入動力。踏入蛇年，CCL累計升幅已達約8%，不僅收復了2025年的部分失地，更宣告了這輪長達三年的調整期正式告終。
分析師：升勢能否持續取決三大因素
儘管樓市回暖勢頭強勁，分析師對後市看法並非一面倒樂觀。美銀證券房地產分析團隊指出，CCL能否在150點以上企穩並進一步上行，主要取決於三大因素：一是美國減息步伐是否如市場預期般在2026年持續，從而維持低息環境；二是中國內地經濟復甦能否帶動香港整體營商氣氛；三是本港住宅供應量在未來兩年將迎來高峰，新盤放量或對二手市場構成競爭壓力。
瑞銀財富管理亞太區首席投資總監則持較為審慎的觀點，認為當前升勢有一定程度由「追價心態」推動，部分觀望已久的買家擔心錯過入市時機而加快決定。他提醒，若未來數月經濟數據未能配合，樓價在突破150點後或面臨獲利回吐壓力，短期內不宜過分追高。
買家賣家博弈格局生變
樓價持續回升正深刻改變買賣雙方的市場心理。對於準買家而言，過去三年「等跌再買」的策略已被證明失效，不少人開始擔心若繼續觀望，入市成本將進一步上升。地產代理反映，近期睇樓量較去年同期增加約三成，當中以換樓客及首次置業人士為主。
另一方面，業主叫價趨向進取。多個指標屋苑的放盤業主紛紛上調叫價，部分屋苑的平均叫價較三個月前高出5%至8%。市場上「筍盤」數量明顯減少，過去三年常見的大幅減價盤已幾近絕跡。有資深代理形容，目前市場正從買方市場逐步轉向賣方市場，議價主導權正重新回到業主手中。
撤辣後市場運作更趨正常化
值得注意的是，政府於2024年初全面撤銷包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD）在內的所有樓市「辣招」後，市場運作逐步回復正常。非本地買家及公司名義買家重新活躍，來自內地的購買力尤其顯著，部分新盤項目的內地買家佔比回升至約兩成。
不過，財政司司長近期亦表明，政府會密切監察樓市走勢，若樓價升勢過急導致市民置業負擔加重，不排除推出針對性措施穩定市場。有評論認為，「辣招」重來的可能性雖然不高，但政府保留政策工具的態度本身已對市場過度亢奮起到一定降溫作用。
2026年樓市展望：審慎樂觀
綜合各大行及研究機構的預測，2026年全年香港樓價普遍預期可錄得5%至10%的升幅。高力國際預計，若減息周期持續且經濟穩步增長，CCL有望在年底前挑戰160點水平，即回到2023年初的高位。中原地產則預測全年二手住宅成交量可達約5萬宗，較2025年增加約15%。
然而，市場亦存在不確定因素。全球地緣政治風險、中美貿易摩擦的潛在升級、以及香港未來兩至三年的大量新盤供應，均可能對樓市構成下行壓力。業界建議，有意入市者應量力而為，避免過度借貸，同時密切關注利率走向及經濟數據變化，在審慎樂觀的基調下作出理性的置業決定。