地政總署公佈，中國海外發展（中海外）以18.1億港元成功投得九龍灣彩霞道住宅用地，每平方呎樓面地價達6,352元，較上月售出的同區彩興路地皮高出46.4%，並大幅超越市場估值上限。是次結果反映發展商對九龍東住宅市場的信心明顯回升，同時為2026年首季賣地計劃揭開強勁序幕。
競投過程激烈 中海外力壓八大對手
是次彩霞道地皮招標共吸引九家發展商入標，競爭相當激烈。除中海外外，落敗的競投者包括恒基地產、長實集團及新鴻基地產等本港大型發展商，反映市場對該地段的發展潛力高度認可。中海外最終以18.1億港元的出價脫穎而出，成為該地皮的發展權持有人。
該幅住宅用地位於牛頭角彩霞道，佔地面積約3,132平方米（約33,712平方呎），屬50年期土地批租。根據地契條款，項目最低總樓面面積為16,913平方米，最高可達23,490平方米，預計落成後可提供約470個住宅單位，為區內帶來可觀的新增供應。
呎價大幅拋離上月同區成交
市場最為關注的是中海外的出價水平。以每平方呎樓面地價6,352元計算，較今年一月售出的彩興路住宅地皮每呎4,339元高出46.4%，升幅之大出乎業界預料。此前市場對彩霞道地皮的估值介乎11.4億至15.6億港元，折合每平方呎樓面地價約4,000至5,500元，中海外的出價顯著高於估值上限。
測量師學會前會長指出，兩幅地皮雖同處九龍灣一帶，但彩霞道地皮的位置更為優越，鄰近港鐵九龍灣站及淘大花園等大型屋苑，交通及生活配套成熟，故能吸引發展商以更進取的價格競投。此外，近期本港住宅市場氣氛改善，成交量回升，亦增強了發展商的入市意欲。
用地規劃背景與發展前景
彩霞道地皮原劃為「政府、機構或社區」用途，其後經城市規劃委員會批准改劃為住宅用途，並納入2026年一月至三月的季度賣地計劃。政府將該地皮由非住宅用途改劃為住宅，反映當局積極透過釋放土地資源以增加房屋供應的政策方向。
九龍東近年持續受惠於區域轉型發展，由傳統工業區逐步蛻變為集商業、住宅及休閒於一體的綜合社區。隨着啟德發展區的多個基建項目陸續落成，加上政府推動「起動九龍東」計劃，區內的交通網絡和公共設施不斷完善，帶動住宅用地的吸引力持續上升。
業界預計，中海外取得地皮後將興建中小型住宅單位為主的項目，以迎合區內自住及首次置業買家的需求。以地價18.1億元及約470個單位推算，連同建築及相關成本，日後開售時每呎售價或需達到12,000至14,000元水平方能確保合理利潤。
對後市的啟示
是次賣地結果被視為本港土地市場的重要風向標。經歷過去兩年的調整期後，發展商出價意欲明顯回升，顯示業界對後市的判斷趨向樂觀。有地產分析師認為，中海外以高於市場預期的價格奪地，反映中資發展商對香港住宅市場的長線部署信心不減，亦可能刺激其他發展商在餘下季度賣地中更積極出手。
不過，亦有業界人士提醒，地價急升未必完全等同於樓市全面復甦。現時按揭利率仍處於相對高位，加上環球經濟前景存在不確定性，發展商在定價策略上仍需審慎。若未來推出的住宅項目售價過高，或會影響市場的實際承接力。
首季賣地計劃展望
彩霞道地皮是2026年首季賣地計劃中率先推出的住宅用地之一，其理想的招標結果為餘下地皮的推售奠定了正面基調。政府早前公佈的一至三月季度賣地計劃涵蓋多幅住宅及商業用地，市場預期在彩霞道地皮的帶動下，餘下地皮的競投氣氛將維持活躍。
發展局發言人表示，政府會繼續按季度靈活推出土地，確保住宅用地供應穩定，以回應社會對房屋供應的殷切需求。是次賣地結果證明市場對優質住宅用地仍有強勁需求，政府將密切留意市場變化，適時調整賣地策略，平衡供應與市場承受能力。